Con l'entrata in vigore della legge 220/2012 per potere assumere l'incarico di amministratore di condominio è necessario possedere precisi requisiti.
L'art. 71-bis delle disposizioni per l'attuazione del codice civile, introdotto dalla legge di riforma, dispone infatti che può ricoprire l'incarico di amministratore di condominio solo la persona fisica o giuridica (in tal caso i requisiti devono risultare in capo ai soci, agli amministratori ed ai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministratore di condominio) che si trovi in possesso di determinati requisiti.
I requisiti introdotti dall'art. 71 bis delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie sono i seguenti:
• godimento dei diritti civili;
• assenza di condanne per delitti contro la pubblica amministrazione, l'amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;
• assenza di misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
• non essere stati dichiarati interdetti o inabilitati;
• non risultare protestati;
• avere conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;
• avere frequentato un corso di formazione iniziale e attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.
Si tratta di requisiti che spingono sempre più verso la professionalizzazione dell'amministratore di condominio, figura alla quale sono stai riconosciuti maggiori compiti ed attribuzioni accompagnati, ovviamente, dalle relative maggiori responsabilità.
La legge di riforma riguardo ai corsi di formazione richiedeva alcune integrazioni e, le norme legislative (legge 21 febbraio 2014, n. 9 (decreto "Destinazione Italia"), il Ministro della giustizia, con il regolamento n. 140/2014, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 222 del 24 settembre 2014 e che entrerà in vigore il 9 ottobre 2014, è intervenuto a dettare le regole relative proprio a quell'obbligo di formazione previsto dall’ art. 71-bis. Il l Decreto Ministeriale è intervenuto, a disciplinare criteri, modalità e contenuti dei corsi di formazione e di aggiornamento obbligatori e i requisiti del responsabile scientifico e dei formatori, al fine di favorire un crescente livello di competenza, aggiornamento e qualità del professionista.
Per quanto riguarda i corsi, dovranno avere la durata di almeno 72 ore, di cui un terzo costituito da esercitazioni pratiche nel caso si tratti di quello iniziale, abilitante all'esercizio della professione, mentre per l'aggiornamento sono richiesti corsi di almeno 15 ore per ogni anno.
Gli ambiti da trattare all'interno del corso dovranno riguardare gli aspetti giuridici, tecnici, contabili, gestionali e relazionali riferibili alla materia condominiale. E' inoltre previsto un esame finale e a tal proposito il regolamento prevedendone in ogni caso l'obbligatorietà presso una sede fisica, pone di fatto un limite al già proliferante mercato di corsi online, più o meno validi e qualificanti.
Altro adempimento obbligatorio riguarda ancora la comunicazione al Ministero entro la data di inizio di ogni corso delle informazioni relative alle modalità di svolgimento, ai formatori e al responsabile scientifico.
Per quanto riguarda queste ultime due categorie, invece, potrà ricoprire il ruolo di responsabile scientifico del corso un docente in materie giuridiche, tecniche o economiche (professore o ricercatore universitario, ma anche docente di scuole secondarie di secondo grado), un avvocato o un magistrato, un professionista dell’area tecnica, che risponda ai soprarichiamati requisiti necessari per poter svolgere la professione di amministratore di condominio.
Suo compito sarà quello di verificare sia che vengano rispettati i contenuti previsti per il corso, sia che risultino documentati dai formatori i requisiti di onorabilità (ancora una volta analoghi a quelli richiesti per l'amministratore) e professionalità (competenza in materia condominiale e alternativamente possesso di laurea anche triennale, abilitazione alla libera professione, docenze o pubblicazioni).
La nomina dell'amministratore con la riforma è obbligatoria quando i condòmini sono più di quattro (attenzione: vale il numero dei proprietari, non degli alloggi). L'incarico va accettato per iscritto dall'amministratore, così come il rinnovo. Il mandato diventa annuale, rinnovabile per un anno (ma non è chiaro se per un anno solo oppure un anno dopo l'altro). Obbligatorio anche il conto corrente condominiale.
La carica è annuale e può essere confermata di anno in anno.
L’assemblea delibera, sia per la nomina che per la revoca dell’amministratore, in prima e seconda convocazione con la presenza di almeno 500 millesimi di proprietà e la maggioranza dei presenti (in ogni caso un terzo dei proprietari).
Su richiesta anche di un solo condomino può essere revocato dall’autorità giudiziaria nei seguenti casi:
se non informa l’assemblea condominiale di una citazione o di un provvedimento giudiziario che esorbita dalle sue attribuzioni, come da art. 1131, ultimo comma, cod. civ.; se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità; se per due anni non ha reso il conto della sua gestione.
E’ prevista la revoca senza giusta causa potrà essere decisa in assemblea a maggioranza, per "gravi irregolarità" come ad esempio :
- omessa convocazione dell'assembla condominiale per il rendiconto annuale;
- la mancata esecuzione delle delibere dell'assemblea la mancata apertura e utilizzo di un conto corrente condominiale;
- la gestione non trasparente delle entrate e uscite compresa la mancata fornitura della documentazione ai condomini che ne fanno richiesta;
- la mancata diligenza nelle azioni giudiziarie contro i condomini morosi.
